資産の査定 | 曽我税理士事務所|相続専門サイト

お電話でのお問い合わせは0210-251-204まで

資産の査定

財産の洗い出し

■財産の洗い出しとは

一口に財産といっても、預貯金、有価証券、不動産、ゴルフ会員権、電話加入権、引き出しの奥に仕舞われている様々な財産です。また、預貯金も通常は5つ程度の口座を保有されており、投資信託であれば証券会社に加えて銀行にも証券口座があります。これらを一つ一つ整理するだけでも一苦労でしょう。さらに、ゴルフ会員権や土地の権利証等財産を証明する書類も棚卸する必要があります。

 

■財産の洗い出しの効果

ご本人にその意思がない場合には、なかなか重い腰が上がりません。そんな重い腰を上げさせる説得材料は、”将来の相続税負担を軽減するため協力して欲しい”という気持ちでしょうか。
財産の洗い出しは、どこに何があるかという物理的な確認作業に加えて、登記簿謄本や権利証等の書面と実態との確認作業、土地の場合には隣地との境界確定の有無を指します。
預貯金は、昔勤務されていた場所近くに開設した口座や届出印がどれだか解らない口座を整理します。届出印が解らないケースは非常に多く見られますが、これを機会に銀行印は一つに統一しましょう。

 

■不動産の確認項目

固定資産税の『名寄せ台帳』と『権利証』と比較して、所有者名・地目・地積・所在地が一致しているかを確認します。いずれか一つでも一致していない場合には『全部事項証明書(登記簿謄本)』の交付を受けて、どちらが正しいか確認します。いずれにしても登記か固定資産台帳に齟齬があるので、この場合にはご相談下さい。

 

■不動産の権利証が見当たらない場合

仮に、権利証を紛失した場合でも所有権がなくなるわけではありません。従って、売却する必要が生ずるまでは権利証がなくとも問題は生じません。売却する場合には、保証書を作成して所有権に関する登記申請を行う必要があります。ただ、通常の所有権移転登記手続とは異なりますので、お近くの司法書士に登記作業を依頼されることをお勧めします。

 

■既に取り壊しした建物が、市区町村作成の名寄台帳に残っている場合

建物の滅失登記を行った場合には、法務局から市区町村へその旨の連絡があります。しかしながら、昭和40年代に建築された建物は登記されていないものが散見され、これらを取り壊した場合には市区町村へ取り壊しの情報が伝わりません。この結果、名寄せ台帳に残ったままとケースがあります。

財産目録の作成

■財産目録

財産目録は洗い出しした財産を一覧表に纏め、所在地を明確化します。権利証の有無、固定資産税の有無、預金であれば通帳やカードの所在、証券会社からの報告書、預金通帳から自動引落されている費目の確認(特にカード会社やリース会社たからの引落)、ゴルフ会員権証、これら財産の売却処分の可否を記載します。
未使用の切手、古銭、金貨、宝石類も一応一覧表に書き出しましょう。
>>>『財産目録』のサンプルはこちらから

 

■トラブルの有無

山林の境界が不明である、宅地の隣地との境界でもめている等のトラブルがある場合には、ご親族様への引継事項として財産目録に記載して下さい。

 

■宅地の境界確定

塀や建物の建替えに際して、従来の境界を越えて建築されてそのままであったり、何かを契機として境界が順守されなくなり、時間の経過とともに交渉の余地もなくなっているケースが散見されます。確定測量を再度行うことにより境界は明瞭となりますが、感情的な縺れは引き摺る結果となります。ただ、そのトラブルすらも伝えられていないケースも意外に多いので、少なくとも親子間では情報の共有は行って下さい。

 

■山林の境界が不明瞭であること

 

■処分可能な財産

塩漬けとなっている上場株式や投資信託もこれを機会に売却可能か否かを検討します。確かに有価証券は今損失が出ているから即売却という判断は行いませんが、往々にして塩漬けにするとその後の株価の追跡すら行われなくなり、管理放棄の状態となります。少しでも有利になるよう整理したいものです。

 

■未利用となったゴルフ会員権

利用されていないゴルフ会員権は、年会費負担もありますので売却をお勧めしますが、何故か売却を渋るご主人様が意外に多いことに気づきました。

Q1:以前のようなゴルフ会員権相場はもう訪れないかな?

A1:バブルは人類の欲がある限り、いずれかの資産を対象として発生するでしょう。しかし、同じ資産でのバブ ルは、人類の知恵で回避されます。
   もう、ゴルフ会員権相場全体が暴騰することはないですよ。

Q2:このまま保有している意味はないことを十分理解しているのだが……

A2:毎年発生する会費相当額で奥さんとおいしいものを召し上がった方が良いですよ!

Q3:当初は子供に譲るつもりだったが……

A3:メンバーでなくともプレーできるゴルフ場が圧倒的に多いので、名義書き換え料を支払ってまでご子息へお渡しすることもないでしょう。

不動産の評価

■不動産の評価

不動産評価は市区町村から送付される固定資産税の納税通知書に記載されている固定資産税評価額が一般的と言えます。
しかしながら、固定資産税評価額は、居住用宅地は大幅な減額措置があり、相続税評価額とは大きな乖離があります。田畑や山林も農林水産業の育成目的で固定資産税は大幅な減免措置が図られています。従って、固定資産税評価額は、財産を把握する際には変な誤解を招くことはあっても、正しく財産を把握する材料とはなり得ません。
田畑は固定資産税評価額の30~50倍、山林も固定資産税評価額の15~30倍で計算します。
事業用の宅地は様々な優遇策があり、時限立法で将来変更される可能性が高いですが、現時点での評価額を5年~10年先の相続税試算の判断材料とはなります。
『財産目録』も、財産の一覧ではなく将来の相続税試算の資料として活用するには、不動産の評価をある程度の精度で算出することは不可避と言えます。

 

■不動産を評価することのメリット

例えば、将来ご自宅長男と長女に分けることを想定されている場合には、お元気なうちに分筆するかご自身が死亡してから分けるか試算することが可能です。勿論、分筆費用を次の世代に引き継がない方が良いだけではなく、小規模宅地の評価減の計算で死亡後に分けた方が良いケースもあります。将来の様々な財産分与を検討する上でも、まず個別不動産の評価額の把握は不可避と言えます。

 

■不動産の評価に係る費用

相続税シミュレーション業務は、お持ちの不動産の筆数や当方で確認すべき資産の状況によってご請求する報酬金額は変動します。着手金として10万円、追加金額は不動産の筆数や財産の複雑さとご回答するまでの時間によって変動します。お見積り提示から通常は2ケ月のお時間をいただきます。不動産は現況を確認しませんと、セットバックの要否、不整形地、その他宅地の判断に誤りを生ずる恐れがあります。万一、所定日数より早く報告書を作成する場合には別途報酬をご請求させていただきます。

境界確定、抵当権抹消、地目相違

相続税の試算

■相続税の試算

一般には、財産評価を終えれば相続税の試算ができるとお考えかと思います。相続税の算出は、現時点の財産状況だけではなく、継続的に相続人に対して生前贈与が行われていれば、これも加算する必要があります。勿論、生前贈与の実施方法に問題ないかの検証も行います。生前贈与の見直しを含めて行いますので、将来の相続対策全体を想定して行うものとなります。

 

■相続税シミュレーション

現在保有されている財産を将来も継続して保有することを前提として試算します。不動産の一部を法人名義に変更したり、第三者に処分するようなシミュレーションにつきましては別料金で行います。要は、変動項目が多くなればなるほどパターンが多くなり、検討すべき要因も増えるため所要時間も多く頂戴することとなります。
ここまで踏み込んで事前準備すれば、様々な対策を打つことは可能となります。

お問い合わせはこちら
ページトップへ戻る